Immobilier locatif

CDI à la SNCF en 2000
1er achat 2001 / 2 studios de 38m2 chacun 90ke au même propriétaire (apport de 5000euros et 5000euros de rafraichissement)
1 lot vendu en septembre 2006 117ke -> 2eme lot vendu avril 2007 112ke
Vendu en tant que RP donc exonérer de plus-value

Informations importantes

• Le CDI avec une situation stable , de l’épargne de côté, est la situation idéale !
• Entrepreneur possible mais la plupart des banques te demanderont 2 (minimum) voir 3 bilans comptable + 1 situation financière au jour J de l’entreprise

Informations importantes

• Faire ton offre d’achat par écrit ou par mail avec une date butoire !
• Exemple: Mon offre est valable jusque samedi minuit après cette date je m’accorde le droit de chercher un autre bien .
• Ça met le vendeur en position de doute avec lui-même

Le seuil de 8% de rentabilité est juste une indication, je te rappelle que le plus important et la chose qui aura le dernier mot c’est le cash-flow restant ! Ainsi parfois tu auras des rentabilités à 7% qui pourront dégager du cash-flow car prêt sur 25 ans avec pas ou peu de charges de copropriété, une taxe foncière peu élevée… Le cash-flow par contre lui ne devra jamais être en négatif ça c’est une règle absolue si tu veux renouveler te

Les indispensables à avoir sur ton téléphone

• Application “Meilleurs Taux”
• Leboncoin , Se loger
• Demander la valeur foncière d’un bien : app.dvf.etalab.gouv.fr

Informations importantes

• Formule rentabilité brute : loyer annuel × 100 / prix d d’achat total (frais de notaire inclus)
• Formule rentabilité nette : loyer annuel – charges copro – Taxe Fonciere × 100 / prix d’achat total (frais de notaire inclus)
• Formule rentabilité nette nette : loyer annuel – charges copro- TF – impôts ×100/ prix d’achat total (frais de notaire inclus)

Mise à jour

Informations importantes

Les documents à avoir lors de ton compromis :

• 3 dernières AG (À lire absolument)
• Pré état daté (vérifier si copro pas endettée)
• Diagnostic (DPE) voir s’il y a des anomalies importantes.
• Appeler le diagnostiqueur (numéro sur les diagnostics que l’on a remis) pour lui demander si tout va bien dans l’appartement et qu’il t’explique des choses que tu n’aurais pas comprises ! Ils sont souvent très sympas et n’hésitent pas à te renseigner ! Si tu as obtenu les clés avant pour faire tes travaux ou ton ameublement, la contre visité du bien 24h avant que je te conseille ne s’applique plus vu que tu as les clés

À négocier :

• Pas de séquestre à donner (ou le minimum possible) car tu auras besoin de ta trésorerie pour négocier le meilleur prêt !
• Mettre un taux dans le compromis réaliste par exemple 1.80 max sur 25 ans ou 1.60max de 20ans

Ne pas indiquer que tu acceptes de rembourser le fond travaux au vendeur ! Celui-ci n’étant plus remboursable au vendeur depuis la loi ALUR du 1er janvier 2017.

Bon à savoir :

• Lorsque la commission d’agence est a la charge acquéreur et le mobilier sorti du prix de vente tu feras une économie sur tes frais de notaire mais certaines banques (très peu) refusent de les financer à toi de voir avec ta banque en amont !
  Sinon passer par une autre banque , ou un courtier.
• Attention au taux indiqué sur le compromis de vente pour ton financement faire inscrire un taux réaliste exemple en Janvier 2019 = 1.60% sur 20 ans (taux de Janvier 2019)

Attention : depuis la Loi ALUR pour faire indiquer les honoraires d’agence charges acquéreur le mandat doit être rédigé de la sorte dans le livre police de l’agence, il est donc vrai que ça se durcit et difficile à faire si l’agence a déjà inscrit le mandat charges vendeur dans son livre de police que tout agence doit tenir en bon et du forme.

Plus d’info sur la commission d’agence charge acquéreur ici : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/vendre/les-frais-d-agence-sont-ils-forcement-la-charge-du-vendeur-article-26643.html

Vidéo n°3 de la formation offerte « Nés Pour Réussir en Immobilier ».

Informations importantes

Pour l’assurance emprunteur je te conseille de garder celle de la banque et de t’assurer à 50% ou 100% pour décès, invalidité, incapacité temporaire de travail et perte d’emploi.

Bon à savoir :

• Si tu inclus un prêt travaux dans ton financement la banque procédera au déblocage des fonds sur factures, l’artisan que tu choisiras devra donc te faire une facture afin de débloquer les fonds..
• Je te conseille fortement de choisir un artisan via des recommandations et de lui demander ses assurances !
• Pour le paiement procéder par tiers (33% au début de chantier , 33% en milieu , 34% a la fin) et d’aller régulièrement voir la bonne avancée des travaux.
• Également renseigne toi via internet sur la solvabilité de l’artisan la renommée et son serieux en consultant les avis disponibles sur internet.
• Si tu as prévu de faire tes travaux tout seul, vérifie bien en amont avec ta banque si elle pourra te débloquer les fonds au moment venu.

Informations importantes

• Pour l’allongement de durée de prêt lorsque l’on a une hypothèque cela engendre des frais pour décaler l’inscription de date de fin aux hypothèques
• La date d’inscription de fin de prêt est inscrite aux hypothèques
• Puisque il y’a rallongement de prêt la date d’inscription aux hypothèques doit être décaler de la durée de l’allongement et donc soumis à des frais
• En cautionnement aucun frais

• Pour un prêt il y a également des frais de garanties a ajouter (caution ou hypothèque) à voir avec ta banque. Exemple : Pour 60ke environ 800 euros de frais de garantie.
• Privilégier une durée sur 25 ans mais ne pas refuser 20 ans si on ne te propose que cela..
• Négocie les frais de dossier dans la mesure du possible (avec un courtier ils sont gratuits) mais il ne faut pas que pour 200€ de frais de dossier tu laisses tomber ! Je te rappelle que le plus important est de décrocher le financement !

Informations importantes

Lors du passage chez le notaire, tu devras rembourser au vendeur :

• Prorata de taxe foncière et prorata de charges de copropriété
• Fond de roulement et droits de mutation au syndic (à demander au syndic. Il varie entre 150 et 300 euros)
• Pas le fond travaux , celui ci n’étant plus remboursable au vendeur depuis la loi ALUR de janvier 2017 ! Ce fond est désormais attaché au lot vendu et ne peut être remboursé au vendeur !
• Le vendeur devra te rembourser les prorata des loyers en cours et te remettre les mois de caution du locataire (s’il y a un locataire sur place)

Les frais de notaire sont aussi appelé frais d’acte ou droit de mutation.

Informations importantes

• Pour un maximum de luminosité privilégie les couleurs neutres et claires pour tes travaux.
• Ne pas mettre des matériaux 1er prix tu devras les changer plus souvent , donc ça sera une perte d’argent ! Met du milieu de gamme..

Document utile

Guide illustré des réparations locatives

Lien utile

Liste des meubles obligatoires lors d’une location meublée

Informations importantes

• Garantie Visale si locataire éligible (à vérifier sur visale.fr) convient très bien !

Mon conseil

Créer un espace nuit avec un lit 2 places et 1 séparation type meuble cases pour augmenter la rentabilité 

Carreler la salle de bain de bas en haut cela évite l’humidité et beaucoup plus pratique pour le nettoyage

Installer une VMC dans les pièces humides obligatoires (salle de bain, cuisine) permet de ventiler la pièce et évite les moisissures

NE METTEZ pas de 1er prix ➡️ à la rigueur du moyen de gamme

Sachez que le 1er prix sera à refaire très vite et donc double travail et double coût

N’oubliez pas que vos travaux et matériaux  sont déductibles dans quasi tous les régimes fiscaux ( sauf microfoncier et micro bic)

Mettez toujours un grand frigo si la place est la cela réduira le turn over

Au sol j’opte pour le parquet moyen de gamme dans les pièces salon séjour et carrelage dans pièce d’eau cuisine sdb

Mise à jour

Rappel pour les TMI

• Ces tranches comprennent TOUT tes revenus ! Salaire ou rente ..
  Tout ce qui dépasse le palier est taxé a la tranche du dessus !

Consulter le nouveau barème progressif applicable aux revenus 2020 : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A13782

Exemple :
Tu touches 22000 euros de salaire et 10000euros de loyers ..
On va prendre 5519 euros de tes loyers pour remplir (la tranche TMI) le palier à 14% ..
Et le reste tes 4281 euros de loyers restant seront taxé dans la tranche a 30% + comme toujours avec les 17.2% de CSG applicable sur chaque TMI.

• Les TMI se sont des paliers tu passes au suivant quand tu as rempli le précédent et tout ce qui est dedans est taxé selon le taux de la TMI le surplus est taxé selon la tranche de la TMI suivante

Informations importantes

Jusqu’à 15K€ de loyers brut encaissés : À remplir sur le formulaire CERFA 2042, case 4BE. N’oublie pas d’y inscrire le total de tes loyers, les impôts te feront un abattement de 30%.

Informations importantes

Attention : Engagement de 3 ans minimum lorsque tu optes pour ce régime. Indique le montant total de tes loyers sur la déclaration 2044, case 4BA.

Informations importantes

• Abattement de 50% jusque 70ke loyers encaissés
• À déclarer sur le formulaire 2042C PRO

Informations importantes

• Tes déficits liés à tes amortissements comptable son imputable sur tous tes revenus tirés de
  tes locations meublés en LMNP
• En LCD location courte durée si plus de 23ke de loyers encaissés le reste est soumis au SSI
• Si + de 23k€ loyers encaissés mais inférieurs a ton salaire annuel ou aux revenus de ton foyer fiscal alors ca reste imposé sur ta TMI + 17.2% CSG

Exemple : l’excès de déficit issu d’un bien A peut être imputé sur ton bien B !
Tout tes biens seront dans ce qu’on appelle ta ” liasse fiscale ” qui comprend tout tes bien meublés !

• LMNP expert-comptable pas obligatoire mais FORTEMENT conseillé !
• Si besoin contacte moi pour avoir les coordonnées de mon expert comptable situé dans le 94. Tu auras un tarif préférentiel avec ma formation
• Ne t’affole pas avec la CAP 2022 rien n’est défini , nous sommes en 2019 le statut LMNP est toujours d’actualité profites en maintenant !

⚠ Le minimum de cotisation RSI au-dessus de 23k€ de loyers encaissés ne concerne que des loyers issus de la location courte durée type AirBNB…
Si c’est 23k€ de loyers meublés étudiants, par exemple, tu n’es pas assujetti au RSI même si tu dépasses 23k€.

Réduction d’impôts liée à l’adhésion CGA

Réduction d’impôts des 2/3 de tes frais de comptable plafonné à 915 euros maxi !

Pour en bénéficier il faut obligatoirement adhérer un CGA (centre de gestion agréé)

Attention c’est une réduction d’impôts et non un crédit d’impôt.

La différence est que si tu payes des impôts, la réduction viendra en déduction de ton impôt.
Si tu ne payes pas d’impôts sur les revenus, tu ne seras pas remboursé de 915 euros, ils seront “perdus”

À noter : le fait d’adhérer à un CGA organisme de vérification réduit le risque de contrôle fiscal..

En effet le bilan ayant déjà subi le contrôle de l’expert-comptable et du CGA l’administration fiscale considère qu’il y a peu de risques de fraude..

Mises à jour

• Février 2020

Qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublé ? Source

Un logement meublé est un logement comportant un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. La liste des éléments d’ameublement définissant un logement meublé est fixée réglementairement.

Attention, cette liste dépend de la date de signature du bail.

Bail signé après août 2015

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un d’ameublement minimum :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou un four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)

  ⚠️ Attention : le juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non respect de la liste des éléments d’ameublement.

Bail signé avant septembre 2015

La loi ne précise pas les critères d’ameublement auxquels doit répondre un logement meublé. C’est le juge qui a précisé au fil du temps les caractéristiques d’un logement meublé.

Pour être considéré comme tel, un logement loué meublé avant le 1er septembre 2015 doit ainsi être doté de meubles et d’éléments d’équipement en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants :

• Meubles
• Literie
• Gazinière ou plaques chauffantes
• Réfrigérateur
• Ustensiles de cuisines.

Modèle pour remplir votre déclaration de début d’activité P0i

Télécharger le modèle P0i

Informations importantes

• Tes déficits liés à tes amortissements comptables sont imputables sur tous tes revenus tirés de tes locations meublés.
• Tes déficits sont reportables 10 ans et tes reports d’amortissements À VIE !

Exemple : l’excès de déficit issu d’un bien A peut être imputé sur ton bien B !
Tout tes biens seront dans ce qu’on appelle ta ” liasse fiscale ” qui comprend tout tes biens meublés !

• Si besoin contacte moi pour avoir les coordonnées de mon expert comptable situé dans le 94. Tu auras un tarif préférentiel avec ma formation.

Réduction d’impôts liée à l’adhésion CGA​

Réduction d’impôts des 2/3 de tes frais de comptable plafonné à 915 euros maxi !

Pour en bénéficier il faut obligatoirement adhérer un CGA (centre de gestion agréé)

Attention c’est une réduction d’impôts et non un crédit d’impôt.

La différence est que si tu payes des impôts, la réduction viendra en déduction de ton impôt.
Si tu ne payes pas d’impôts sur les revenus, tu ne seras pas remboursé de 915 euros, ils seront “perdus”

À noter : le fait d’adhérer à un CGA organisme de vérification réduit le risque de contrôle fiscal..

En effet le bilan ayant déjà subi le contrôle de l’expert-comptable et du CGA l’administration fiscale considère qu’il y a peu de risques de fraude..

Mises à jour

• Janvier 2020

Depuis 2020 c’est officiel : Passage au LMP si vous remplissez les 2 conditions cumulatives :
1) + de 23ke de loyers meublés CC
2) Les loyers encaissés dépassent 50% de la source des revenus globaux (pour faire plus simple dès lors que les loyers dépassent vos salaires)
= Passage au LMP

Flou juridique encore sur le paiement des cotisations sociales ou non le RCS refusant pour l’instant de faire cotiser les non inscrits.
Certainement une réponse claire et définitive à venir courant 2020.

• Février 2020

Qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublé ? Source

Un logement meublé est un logement comportant un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. La liste des éléments d’ameublement définissant un logement meublé est fixée réglementairement.

Attention, cette liste dépend de la date de signature du bail.

Bail signé après août 2015

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un d’ameublement minimum :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou un four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)

  ⚠️ Attention : le juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non respect de la liste des éléments d’ameublement.

Bail signé avant septembre 2015

La loi ne précise pas les critères d’ameublement auxquels doit répondre un logement meublé. C’est le juge qui a précisé au fil du temps les caractéristiques d’un logement meublé.

Pour être considéré comme tel, un logement loué meublé avant le 1er septembre 2015 doit ainsi être doté de meubles et d’éléments d’équipement en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants :

• Meubles
• Literie
• Gazinière ou plaques chauffantes
• Réfrigérateur
• Ustensiles de cuisines.

Informations importantes

SCI IR = résultat proportionnel a tes parts imposé selon ta TMI + CSG
SCI IS = résultat imposé à l’IS (moins coûteux qu’à l’IR) mais l’argent doit rester dans la SCI !

Si tu te le reverses en dividendes pour en profiter a ta guise cet argent subira une double imposition (IS la 1ère fois sur le résultat net) et flat tax 30% la 2ème fois sur ce qui reste après que l’IS ai été payé !

SCI à l’IR bien si tu gardes trés longtemps le bien car exonérer de plus-value au bout de 30 ans.

SCI à l’IS bien si tu n’as pas besoin du cashflow et si tu est dans une TMI élevée ! Bien si tu vends tous les 5 ans !

SCI en général tres bien pour la transmission du patrimoine aux enfants.
Aucune solution absolue mieux qu’une autre tout dépend des objectifs de chacun et des TMI de chacun.

3 choses à faire absolument

• Visiter en présence des locataires et ne pas hésiter à les questionner.
• Demander des justificatifs du bon paiement des loyers avec les relevés de compte du propriétaire pour preuve. S’il n’a rien à se reprocher, il devrait vous les montrer sans problème.
• Exiger une attestation écrite du propriétaire attestant le bon paiement des loyers en temps et en heure, sous réserve que la vente soit caduque s’il s’avère qu’un non-paiement n’est pas été indiqué à l’acheteur (càd vous-même).

Informations importantes

• Arbitrer quand plus de charges ou déficit a déduire !
• Vendre pour refaire de nouveaux achats immobilier et régénérer des nouveaux déficits !

Informations importantes

• Pour les achats simultanés : privilégier les hypothèques ou alors t’assurer que l’organisme de caution soit different dans chaque banque !
• Attention ! Chaque virement émis vers un autre compte la banque te demandera les 3 derniers relevés de ce compte !

Notes

• À environ 11 minutes 57 dans la vidéo : En régime réel, l’abattement de 40% est uniquement pour le calcul de l’impôt. Les prélèvements sociaux sont taxables au 1er euro sans abattement. Dans notre exemple, le montant des prélèvements sociaux est de 1462€ et non de 877€.

Notes

L’importance des statuts entre associés essayez de prévoir les différents scénarios

La parution au journal légal vous le trouverez facilement sur internet selon votre région cela peut être paru vendu le parisien par ex

Le coût de création d’une SCI accompagné d’un avocat ou notaire doit se situer entre 1000€ et 2000€ ( déductible du futur bilan) maxi selon complexité au dessus nous estimons que c’est surfacturé